IMMOBILIARE

Immobiliare


L’acquisto di una casa è certamente una delle operazioni economiche più importanti nella vita di una persona e per tutelare al meglio i cittadini, lo Stato richiede che il contratto sia stipulato da un pubblico ufficiale imparziale e specializzato sulla materia. Il notaio, infatti, interviene per legge in posizione di terzietà e indipendenza rispetto a venditore e acquirente, garantendo che l’acquisto dell’immobile avvenga nel rispetto di tutte le norme di legge. Per questo motivo è bene che l’acquirente si rivolga al notaio fin dall’inizio delle trattative, prima ancora di firmare proposte di acquisto o contratti preliminari, che sono già vincolanti ed impegnativi, in modo da poter considerare insieme a lui ogni aspetto dell’operazione da compiere.

La scelta del notaio è assolutamente libera (non deve essere imposta dall’agenzia immobiliare o dalla banca alla quale si è richiesto un mutuo), e spetta all’acquirente, essendo quest’ultimo tenuto al pagamento dei compensi, salvo diversi accordi con il venditore.

Nonostante sia frequente scegliere il notaio solo in base al costo preventivato, la scelta del notaio dovrebbe essere orientata dal rapporto di fiducia del cliente nei suoi confronti, anche in base al tempo dedicato e alla consulenza prestata per garantire un acquisto sicuro.

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Il contratto preliminare


Non è obbligatorio che il contratto preliminare sia stipulato da un notaio, ma è comunque opportuno chiarire con il notaio quali sono gli obblighi da esso derivanti. 

In caso di:

- acconti prezzo sostanziosi;

- tempi lunghi tra preliminare e definitivo;

- venditore soggetto fallibile;

Per garantire la massima tutela al futuro acquirente è opportuno che il contratto preliminare sia stipulato dal notaio, mediante scrittura privata autenticata o atto pubblico, in modo che venga trascritto nei Registri Immobiliari. Nelle altre ipotesi, l’opportunità della trascrizione può essere valutata con l’assistenza del notaio.

La trascrizione vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Non è più soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore, viene reso legalmente valido verso chiunque (tecnicamente è “opponibile nei confronti dei terzi”) e il venditore, di conseguenza, non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo. Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.


Qualora l’acquisto riguardi un immobile in costruzione o sulla carta, la legge ha poi approntato una serie di cautele e di protezioni a favore dell’acquirente in relazione ai rischi che possono presentarsi fino alla stipula del rogito, in particolare per il caso di fallimento del costruttore.

La compravendita

 

In occasione della stipula dell'atto definitivo di compravendita il notaio, tra l'altro:

- accerta l’identità personale delle parti che intervengono nell’atto e la loro capacità di compierlo attraverso la verifica del regime patrimoniale tra i coniugi, della legittimazione ad intervenire, in caso di stranieri, minori, interdetti, inabilitati o beneficiari di amministrazione di sostegno, ecc;

- verifica l’inesistenza di precedenti ipoteche o vincoli o pignoramenti presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate ed assiste la parte acquirente nelle verifiche circa la regolarità urbanistica e catastale degli immobili;

- individua il regime fiscale relativo al caso concreto e verifica la sussistenza di requisiti per eventuali benefici fiscali (ad esempio l’agevolazione per l’acquisto della prima casa, o il credito di imposta o l’esenzione da imposte in caso di trasferimenti in esecuzione di accordi di separazione o di divorzio).  Il notaio grazie ad una preparazione specifica in materia fiscale è in grado di suggerire soluzioni che consentano un risparmio fiscale nel rispetto della legge. In sede di registrazione dell’atto il notaio deve versare all’Agenzia delle Entrate le imposte dovute per l'atto; ecco perchè la parcella del notaio comprende non solo il suo onorario, ma anche, e soprattutto, le imposte e tasse che egli versa allo Stato per conto della parte acquirente.

 

Di regola al momento della sottoscrizione dell’atto di vendita, avviene anche la consegna del bene. Al momento della consegna sarà quanto mai opportuno far predisporre dall’amministratore di condominio una dichiarazione in merito alla regolarità nel pagamento delle spese condominiali da parte del venditore, in quanto l’acquirente risponde del mancato pagamento delle spese condominiali dovute nell’anno precedente.

Tuttavia è possibile che le parti si accordino diversamente pattuendo:

* una consegna anticipata, fermo restando che il venditore resta ancora proprietario dell’immobile e conseguentemente responsabile dello stesso a tutti gli effetti di legge; 

* una consegna differita, per esigenze del venditore, inserendo tra i patti contrattuali della vendita un termine entro il quale la consegna dovrà essere effettuata, con la previsione eventualmente di una penale per il caso di ritardo.

 

È stata approvata di recente una normativa che prevede la facoltà di depositare il prezzo della vendita a mani del notaio, il quale provvederà a consegnarlo al venditore solo a seguito del buon esito di tutti gli adempimenti successivi alla stipula dell’atto di compravendita.